Hotel, dulce hotel

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Según el último informe elaborado por la consultora irea, en 2014 se realizaron operaciones por valor de 1.080 millones de euros, lo que supone un incremento del 37% sobre 2013 y el doble de la cifra alcanzada en el año 2012. Se trata del tercer mayor registro histórico de inversión de los últimos veinte años sólo por detrás de los 1.095 millones de 2007 y los 1.780 millones de 2006. Podemos hablar entonces de una tímida recuperación económica debido principalmente a cuestiones económicas y al comportamiento del turismo en España.

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El número de visitantes extranjeros que vinieron a nuestro país no ha dejado de crecer desde 2009, hasta alcanzar cifras récord en el 2014, las cuales previsiblemente irán en aumento en los próximos años debido a la inestabilidad política en países que competían tradicionalmente con España. Por otra parte, la demanda nacional también parece recuperarse, animando a un tipo de inversiones muy determinadas.

El mayor crecimiento, sin embargo, se ha producido en operaciones de hoteles en funcionamiento, que han alcanzado los 838 millones de euros frente a los 465 millones de 2013 (+80%), mientras que la inversión en edificios para reconversión a uso hotelero se ha mantenido en niveles altos, si bien ha tenido una incidencia menor que el pasado año (243 millones en 2014 frente a los 326 millones de 2013). Asimismo, las transacciones de carteras de deuda hipotecaria con garantía de activos hoteleros (proyecto Octopus, Amazona o Meridian) irrumpieron con fuerza a finales de 2014 y seguirán protagonizando operaciones durante el presente año. Las tres operaciones cerradas en 2014 supusieron un importe total de 1.003 millones de euros.

Otros datos apuntan al aumento del número de transacciones de hoteles en 2014: 50 hoteles (8.861 habitaciones) y 838 millones de euros frente a 23 hoteles (4.735 habitaciones) y 465 millones en 2013. Una aportación curiosa es el descenso de los precios por habitación, la media registrada en 2014 se situó en 95,515 euros por habitación frente a los 98,204 de 2013, lo cual supone un ligero descenso que se explica por el hecho de que se hayan materializado un mayor número de transacciones de activos de menor categoría y en ubicaciones secundarias frente al patrón habitual de los últimos años, localizados en ubicaciones preferentes.

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Cambios de tendencias en las inversiones hoteleras

Respecto a años anteriores, sin embargo, se observan algunos cambios de tendencias. En 2014 ha habido escasas operaciones singulares, a diferencia del año anterior, en el que fueron muy relevantes las operaciones del W Barcelona (que supuso prácticamente la mitad de la inversión hotelera en 2013) y el Westin Valencia. En 2014, el único activo singular que ha cambiado de propiedad es el hotel Intercontinental de Madrid.

Por categorías, los activos de categoría superior (5 estrellas y 5 estrellas gran lujo) perdieron importancia en 2014, concentrando el 34% del valor frente al 60% del año 2013. Por su parte, se elevó el protagonismo de los segmentos tres y cuatro estrellas que incrementaron su peso relativo hasta el 62,3% del volumen total de inversión.

El segmento vacacional ha dominado la inversión durante el 2014 tanto en número de operaciones como en volumen, 491 millones de euros (59%) y 27 operaciones frente a los 347 millones (41%) y 23 operaciones del segmento urbano. Esta tendencia es otra muestra de que la inversión hotelera en España vuelve a su dinámica habitual frente a la tendencia invertida que se produjo durante los años de crisis, en los que los inversores hoteleros concentraban sus compras en el segmento urbano, considerado como destino refugio de la inversión.

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Otra de las novedades de la inversión durante 2014 es la mayor diversidad geográfica de las operaciones con respecto a años anteriores. Barcelona (18%), y sobre todo Madrid (20%), que regresa con fuerza en 2014 con 8 operaciones tras no protagonizar ninguna en 2013, Costa del Sol (6,5%), Baleares (22,3%) y Canarias (16,3%) siguen concentrando el grueso de la actividad transaccional, no obstante en 2014 se han cerrado operaciones en otros destinos secundarios que apenas habían registrado actividad durante los años de crisis.

La diversa tipología y origen de compradores fue otra de las principales novedades del mercado de inversión hotelera durante el pasado año. En 2014 apareció un elevado número de nuevos candidatos que hasta la fecha no estaban presentes en el mercado de inversión hotelera. Por un lado, fondos de inversión con enfoque hacia el sector inmobiliario y hotelero, y por otro lado, las socimis (principalmente Hispania, que adquirió 4 hoteles en 2014) han tenido un papel muy relevante en lo que a la inversión hotelera se refiere, no sólo por el número de operaciones y el volumen invertido, sino también por las ubicaciones y categoría de los hoteles, ya que han aportado liquidez en segmentos de mercado que en los últimos años habían registrado escasa actividad.

Inversores asiáticos tales como el grupo chino Jiangsu GPRO, el fondo inversor Platinum Estates (basado en Hong Kong) o Frasers Hospitality de Singapur realizaron sus primeras operaciones en España en 2014, mientras que los procedentes de Oriente Medio se hicieron con los hoteles Renaissance de Barcelona e Intercontinental de Madrid, por ejemplo.

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En 2015 se sumarán nuevos potenciales compradores al mercado tales como nuevas socimis, inversores internacionales, 'family offices' nacionales, y cadenas hoteleras saneadas.

También se espera una elevada actividad en lo relativo a las operaciones de cartera de deuda. Entidades como Bankia o la Sareb podrían sacar a la venta nuevas carteras de préstamos garantizados por hoteles para aprovechar el elevado apetito inversor.

El turismo, como motor de la inversión hotelera

Madrid y Barcelona siguen siendo el principal foco de atracción con el 54% de la inversión total. Hace un año copaban tres cuartas partes de la inversión en activos hoteleros en España. Las compañías se lanzan a construir o reformar edificios para ofrecer al sector turístico establecimientos en el centro de la ciudad una vez que se experimenta una mejora tras los años de una profunda crisis.

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Las empresas hoteleras tanto nacionales como internacionales quieren aprovechar la reforma que prepara el Ayuntamiento de Madrid e instalarse en el centro de Madrid y alrededores. El establecimiento más importante de los que se van a abrir en los próximos años es el que se inaugurará en el Edificio España, que fue adquirido recientemente por el magnate chino Wang Jianlin, cuyas obras finalizarán en el 2016. Asimismo, en la Gran Vía madrileña está prevista la apertura del Dear Hotel, un establecimiento de la cadena Vincci Hoteles, y un apartotel del grupo inmobiliario Anida, entre otros. En la Torre Madrid, Barceló tiene previsto abrir 256 habitaciones, mientras que Quo estaría también preparando una inversión en la arteria madrileña con otras 50 estancias. Otro inversor extranjero que se ha unido al interés por el sector hotelero español es Platinum Estates, que lidera el magnate indio Harry Mohinani, quien junto a su socio en España, Juan Luis Segalerva, ha adquirido el Hotel Asturias de la Plaza de Canalejas de Madrid.

Barcelona ha atraído a un gran número de turistas, lo que ha permitido contrarrestar la importante caída del mercado nacional que han sufrido todos los destinos españoles desde el inicio de la crisis. De hecho, si antes de la recesión la ratio entre clientes extranjeros y españoles era de 60/40 en los hoteles barceloneses, en la actualidad ha pasado a ser de 80/20. De este modo, la demanda extranjera actúa como incentivadora del crecimiento de Barcelona, que ha seguido abriendo nuevos hoteles: 82 establecimientos durante el período 2008-2016. Entre las principales operaciones, destacarían las del hotel W y el Renaissance. También grandes grupos inversores han adquirido edificios emblemáticos como la Torre Agbar y la antigua Torre Deutsche Bank, para reconvertirlos en hoteles de lujo.

En el caso de Madrid, inmerso en un turismo más institucional y con más recursos de atracción turística, ha sobrevivido a estos años de forma radicalmente diferente a la capital catalana. No obstante, el fondo soberano qatarí ha adquirido el hotel InterContinental, mientras Hispania ha realizado la compra de 2 hoteles al grupo NH. Además, se han vendido inmuebles en la Plaza España de Madrid a grandes cadenas hoteleras como VP Hoteles, el grupo chino Dalian Wanda, la inmobiliaria Metrovacesa o el grupo Teatro 1898. A todo ello se suma el desembarco de Four Seasons en España con un hotel en Madrid con el Proyecto Canalejas.

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Imagen Shutterstock

Otro frente donde compiten Barcelona y Madrid es por atraer marcas hoteleras internacionales, claves para atraer un turismo cada vez más global de determinados segmentos: eventos, congresos, lujo, shopping, …

En consonancia con la estimulación de turismo de lujo y de compras que persigue Barcelona, se va a abrir un establecimiento de la cadena Soho House, además del Gran Hyatt en lo que era la Torre Agbar. Barcelona apuesta asimismo por la apertura de hoteles temáticos como el Hotel del Juguete, Hotel Vueling Catalonia y la cadena Praktik.

Con la llegada del Four Seasons, que prevé su apertura a principios del 2017, o el grupo Dalian Wanda del Edificio España, Madrid aborda el segmento de los hoteles de lujo, siendo los establecimientos de 5, 4 y 3 estrellas, el 94% de la planta hotelera madrileña.

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Ambas ciudades tienen buenas expectativas de cara a los próximos años, aunque de forma diferente. Barcelona explota más su parcela vacacional, mientras que Madrid acoge un turismo más de negocios.

Asimismo, se está observando una diversificación por las inversiones en ciudades secundarias, como Valencia, Córdoba, Alicante, Huesca, Cádiz, Cáceres o Coruña, acaparando el 12% de las inversiones totales, cuando hace un año atraían el 8%. Por otro lado, los destinos vacacionales ocupan un lugar destacado con el 34% del total invertido en el sector hotelero versus 18% durante 2013.

Proyectos de expansión de las grandes cadenas españolas

Las grandes cadenas hoteleras españolas tienen ambiciosos proyectos de expansión para este año y los venideros, principalmente fuera de nuestras fronteras. Riu, NH, Barceló, Iberostar, Palladium y Meliá destinarán cerca de 1.500 millones de euros a la apertura de nuevos establecimientos y reformar y ampliar los ya existentes, según un resumen elaborado por el diario Expansión. Desde que estalló la crisis, las cadenas más patrimonialistas, como Riu, Iberostar y Palladium, han sido las más activas en el desarrollo de nuevos hoteles. Mientras, otras como Meliá, Barceló y NH han reorientado su estrategia hacia el crecimiento mediante fórmulas poco intensivas en capital, como los contratos de gestión, arrendamiento y franquicia.

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La estrategia de la hotelera Grupo Melià es la de mejorar su portfolio tanto en España como en Europa y América, para lo cual entre 2013 y 2014 destinará más de 90 millones de euros. Durante los últimos tres años, la cadena ha destinado varias decenas de millones en la reconversión de Magaluf (Palma de Mallorca).

La cadena Riu es la más ambiciosa en sus planes de crecimiento con una inversión de 300 millones de euros. Sus esfuerzos se centrarán principalmente en el hotel que compraron en la isla caribeña de St. Martin, en tres hoteles en Isla Mauricio y en Sri Lanka, que supone el inicio de su expansión en Asia, además de su primer establecimiento en Nueva York, situado en Times Square, que abrirá en 2015.

En los próximos tres años, la hotelera NH tiene previsto invertir 225 millones en el reposicionamiento de sus establecimientos. El objetivo es conseguir un aumento de las tarifas, por lo que está apostando por reformar activos, como el Eurobuilding de Madrid, para incluirlos en su enseña Collection. De momento, el plan avanza a buen ritmo y ya ha ejecutado el 40% de la inversión prevista.

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La hotelera mallorquina Barceló habrá invertido 176 millones de euros entre 2013 y 2014 en la mejora de su planta hotelera de España pero también del Caribe (República Dominicana, México), donde ha ampliado algunos de sus establecimientos como el Barceló Bávaro Beach Resort. En nuestro país, la cadena ha trabajado en la reposición de activos en Barcelona, Fuerteventura y Cádiz, entre otras ciudades.

El presupuesto de la compañía Iberostar para este año incluye una partida de 33 millones de euros para la reforma de hoteles después de la fuerte inversión realizada en 2013 en la compra de un resort en el Pacífico mexicano a la que destinó 100 millones. Entre los planes a medio plazo de la cadena destacan un complejo al noroeste de Brasil y uno en Cartagena de Indias, que supondrá su entrada en Colombia.

La cadena Palladium está pendiente de recibir el visto bueno definitivo para acometer un macroproyecto de renovación de la Playa d’en Bossa (Ibiza), similar al que se lleva a cabo en Magaluf, que supondrá la inversión de 350 millones de euros. Mientras tanto, la hotelera trabaja en la reforma de su nuevo hotel en Madrid, situado frente a la estación de Atocha, al que ha destinado 37 millones y que espera esté listo en 2015. En los últimos meses, la empresa ha inaugurado los hoteles Ushuaia Tower y el Hard Rock, que se han convertido en dos de los baluartes de su cartera. 

Socimis, socimis y más socimis

Recientemente, Hispania ha firmado un acuerdo con el Grupo Barceló para la creación de la primera socimi hotelera (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria), enfocada en el segmento vacacional. La primera inversión alcanzará los 421 millones de euros. Según este acuerdo, Hispania adquirirá en el momento inicial 11 hoteles (3.946 habitaciones) y un centro comercial y tendrá una opción para adquirir 5 hoteles adicionales (2.151 habitaciones) junto con otro centro comercial. Una vez completada esta transacción y ejecutada la opción sobre los 5 hoteles adicionales, Hispania habrá invertido 339 millones de euros, obteniendo una participación del 80,5% de la nueva Socimi. Grupo Barceló mantendrá el 19,5% con la opción de alcanzar el 49% en futuras ampliaciones de capital. Barceló continuará como operador de los hoteles adquiridos mediante contratos de arrendamiento por un período inicial de 15 años. La valoración de los 16 hoteles y los 2 centros comerciales asociados asciende a 421 millones de euros. Está previsto que la Socimi cuente con un capital inicial de 187 millones de euros y una financiación de un sindicato de bancos por 234 millones de euros. La contribución de capital de Hispania ascenderá a un máximo de 151 millones de euros. Este portfolio inicial de activos tendrá unos ingresos por alquileres proforma de 2015 de 45 millones de euros aproximadamente (40 millones de euros en proforma 2014). Los activos de Barceló objeto del acuerdo incluyen la mayoría de su portfolio hotelero vacacional en España, localizado en Canarias, Andalucía y Baleares, destinos turísticos que se han comportado satisfactoriamente en los últimos años y que se espera continúen consolidando su posición en el futuro. De los 16 hoteles, más del 90% de las habitaciones pertenecen a la categoría de 4 estrellas y la mayoría de ellos son líderes en sus respectivas áreas de influencia. Hispania y Barceló han acordado invertir conjuntamente 35 millones de euros adicionales en el corto plazo para terminar de reposicionar y actualizar algunas de las propiedades.

El acuerdo entre Hispania y Barceló permite iniciar un ambicioso plan para incrementar el portfolio de la nueva Socimi, a través de compras o aportaciones de nuevos hoteles. El objetivo es, al menos, duplicar el tamaño de la cartera, creando un portfolio vacacional español con activos gestionados por diferentes operadores líderes en este mercado. Hispania ha invertido 112 millones de euros, incluyendo el capex comprometido para 2015, en 6 hoteles (5 en 2014 y 1 en 2015), gestionados por diferentes grupos hoteleros (Meliá, NH, Vincci) que podrán ser incorporados a la Socimi. Esta decisión se tomará por los socios a lo largo del segundo semestre de 2015. Con este acuerdo, Hispania habrá comprometido una inversión de cerca de 800 millones de euros en 44 activos inmobiliarios desde su salida a Bolsa el pasado 14 de marzo de 2014.

Un nuevo giro del negocio hotelero

Se está constatando una tendencia que apunta a la cesión de edificios para un uso hotelero, lo cual tiene algunas ventajas evidentes, además un contrato a largo plazo con la cadena operadora.

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Los edificios de oficinas tienden a alejarse del centro de las ciudades y son sustituidos por negocios hoteleros. El último caso ha sido el del inmueble centenario de la calle Fortuny 7, en Madrid, frente a la sede de la Fiscalía. Sus propietarios, la aseguradora alemana RGA Seguros, han decidido reconvertir el emplazamiento en un hotel con 78 habitaciones y de categoría 4 estrellas. Tras una selección con varias cadenas nacionales e internacionales, la propiedad del inmueble optó por One Shot. El establecimiento será el tercero en Madrid de la cadena, que también cuenta con hoteles en Valencia, Sevilla, Barcelona y Londres. La operación es similar a la ejecutada por la seguradora Generali, que cedió su edificio en la Gran Vía madrileña, a Vincci para la explotación hotelera.

El grupo hotelero Hotusa ha creado un fondo de capital corporativo, denominado Hotusa Ventures, con el fin de invertir en empresas emergentes y en compañías vinculadas al ámbito hotelero y turístico. El grupo ha justificado esta iniciativa por su conciencia de que la innovación está cambiando el actual concepto de hotel y los servicios turísticos. Para ello, contará con un equipo dedicado a analizar oportunidades de inversión y de aportar, si lo considera oportuno, tanto recursos financieros como capacidades estratégicas de desarrollo a las empresas seleccionadas. Por este motivo, Hotusa Ventures estará en contacto activo con incubadoras tecnológicas como Wayra o Conector y con escuelas de negocios como Esade o Iese.

Nuevas tendencias

En Estados Unidos, la reserva de viajes de última hora ya es algo muy habitual, gracias a la conectividad del móvil. Se ponen de moda conceptos como Economía colaborativa (alojar desconocidos en casa), Big Data (tendencia a la personalización de productos y servicios), y Lifestyle (hoteles temáticos o boutique).

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El Internet de las Cosas (ya hablé ampliamente de ello en un post anterior) permite al cliente generar una experiencia hiperconectada a través de una aplicación móvil con la que no sólo controla el equipamiento de su estancia, enciende y apaga las luces, el aire acondicionado y cualquier dispositivo electrónico de la habitación, sino que además puede crear sus propias experiencias a modo de ambientes diseñados por el propio hotel o el huésped. El cliente puede tunear su habitación como desee.

El proyecto Broomx transforma los espacios, integrando tecnología, diseño y creatividad, llevándolos a un plano experiencial. Nace de la necesidad de generar nuevos diálogos entre las personas y los espacios. La interacción entre diferentes disciplinas junto con la tecnología más avanzada, proponen una nueva forma de relacionarse con el entorno, ofreciendo conexión, acceso e interacción entre las personas y su hábitat. Ofrece una nueva solución tecnológica para la mejora de la experiencia de alojamiento y de la comunicación huésped-hotel-destino, que abarca todas las fases del viaje: antes, durante y después, así como todas las áreas de contacto con el cliente (in-room y out-room). Crea experiencias inmersivas capaces de personalizar el entorno en tiempo real. Broomx ha contado con la experiencia y el conocimiento sectorial del Instituto Tecnológico Hotelero, empleando las últimas tecnologías para crear espacios únicos, interactivos y conectados.

Otros avances tecnológicos son el sonido direccional (el sonido se dirige únicamente al oyente), la realidad virtual, Lifi (tecnología 100 veces más rápida que el wifi y más segura), drones (grabaciones en resolución 4K), el Internet de las Cosas que lo abarca todo, y las impresoras 3D (para reproducir piezas de rehabilitación o multitud de necesidades que el cliente precise) son algunas de las innovaciones que ya han llegado para quedarse.

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A través del GPS del coche, se podrá hacer la reserva del hotel y la llave del coche será también la de la habitación. El uso y abuso de las pantallas para seleccionar todo tipo de servicios. Tecnología que conecta las aplicaciones de los smartphones con la señalización del hotel o proveedores de comida rápida. Instalaciones de carga “wi-tricity” con las que un móvil puede cargarse sólo con dejarlo sobre una superficie, como ya ocurre en las habitaciones Living Lab del NH Collection Eurobuilding. Realizar el check-in y check-out utilizando un dispositivo móvil e incluso reservar una sala de reuniones desde un Smartphone.
En este sentido, HotelNewsNow predice cómo serán en 2020 las habitaciones de hotel.

Los clientes podrán controlar la temperatura y luminosidad de su habitación desde su tablet. De hecho, en el NH Collection Eurobuilding, las cuatro habitaciones Living Lab disponen de una tablet que comunica directamente con recepción.

El huésped podrá conectar la tecnología Bluetooth al espejo del baño, donde también dispondrá de altavoces, para transmitir contenido.

Los hoteleros responderán a la creciente concienciación de sus clientes por el cuidado de su bienestar, implementando en las habitaciones estaciones de fitness, que podrían incluir una colchoneta de yoga, una pelota de ejercicios y pesas.

Las nuevas formas de trabajar harán que ya no habrá necesidad de disponer de silla ni de escritorio.


 

InfinityInner organiza el próximo 30 de abril, en el hotel NH Collection Constanza de Barcelona, La 7ª edición de Hotel Experience, dirigida a profesionales de la hotelería, arquitectura y diseño, contará con grandes especialistas y tratará en esta ocasión sobre la situación de la inversión hotelera y los nuevos proyectos hoteleros en los que están trabajando las principales cadenas del paísVer PROGRAMA e Inscríbete

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