Jueves, 02 Febrero 2012

La legislación sobre el suelo es confusa y genera inseguridad en la gestión urbanística

 Jornada sobre el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo organizada por Garrigues, Tinsa y Observatorio Inmobiliario

La actual legislación urbanística genera mayores obligaciones a los propietarios de suelo y reduce considerablemente sus derechos, ha afirmado Guillermo San Román, promotor y vocal de la junta rectora de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), en una jornada sobre el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo organizada por Garrigues, Tinsa y Observatorio Inmobiliario y de la Construcción y en la que han colaborado Gas Natural y Asprima. A, encuentro asistieron más de 150 empresarios y profesionales, entre los que figuraban promotores inmobiliarios, urbanizadores, representantes de entidades financieras, empresas de valoración, consultoras, abogados y urbanistas.San Román expuso el clima de inseguridad a la que se enfrentan quienes quieran urbanizar en sistema de gestión privada por la “enorme subjetividad en el sistema de valoración del suelo” o los potenciales riesgos de expropiación, especialmente en lo que respecta a los suelos en desarrollo. El representante de Asprima afirmó que esta normativa “ha destruido el valor del suelo” y ha generado una “lotería de la gestión urbanística que hará que ningún agente urbanizador vaya a querer urbanizar suelo en sistema de gestión privada”. Si a ello se añade que las administraciones carecen de recursos para llevar a cabo estas actuaciones, Guillermo San Román se pregunta “quién va a desarrollar suelo en el futuro en España con la actual normativa”.En la jornada también intervinieron los expertos en Derecho Urbanístico y socios de Garrigues Francisco Perales y Beatriz del Peso, el director de consultoría de Tinsa, Carlos Ruiz y el responsable de prescripción de Gas Natural, José Manuel Domínguez.Francisco Perales situó el nuevo Reglamento de Valoraciones en el contexto de la legislación urbanística en vigor, haciendo especial énfasis en el régimen de valoraciones, en el que puso en evidencia la incongruencia del sistema por la coexistencia de tres criterios de valoración para un mismo suelo: el valor de mercado para finalidades financieras, el valor fiscal tendente a valor de mercado y el valor expropiatorio. Para el socio de Garrigues “no parece lógico y no es satisfactorio que haya tres criterios diferentes para valorar el suelo” y apuntó que “una valoración urbanística que no reconoce la plusvalía es una situación no deseada”.Perales también se refirió en su intervención a la prórroga hasta el 1 de julio de de la Transitoria de la Disposición Tercera de la Ley del Suelo y a las condiciones para la aplicación de dicha transitoria: ámbito delimitado, condiciones para el desarrollo y cumplimiento de los plazos para la ejecución. Por último, se refirió a las condiciones para la expropiación y la confluencia de las valoraciones de mercado y expropiatoria.Por su parte, José Manuel Domínguez, responsable de prescripción de Gas Natural señaló la importancia de la dotación de infraestructuras en los nuevos desarrollos urbanísticos y cómo afecta la previsión de estas infraestructuras en la viabilidad y valoración del suelo. Domíguez señaló que en todo nuevo desarrollo se deben prever infraestructuras para el suministro de agua potable, de saneamientos, de suministro eléctrico, de medios de información y de suministros energéticos. Respecto a estos últimos, valoró como una necesidad estratégica la eficiencia energética de los edificios y que las nuevas actuaciones deben llevarse a cabo bajo criterios de sostenibilidad en los ámbitos ecológico, económico y social.Carlos Ruiz, director de Consultoría de Tinsa, en la ponencia más técnica de la jornada, explicó el régimen de valoraciones de las distintas clases de suelo contemplado por el nuevo Reglamento de Valoraciones. Se refirió en su exposición a las situaciones básicas de suelo (suelo urbano no consolidado), a los criterios generales de valoración y a la valoración de suelo en situación de rural y de urbanizado y a las indemnizaciones complementarias. También abordó la aplicación de la Ley 6/98 en materia de justiprecio expropiatorio, la relación entre el nuevo reglamento (RD 1492/) y la normativa de valoración financiera ECO 82003 y también informó de los riesgos expropiatorios en suelo rural.Ruiz opina que en la aplicación práctica, los nuevos sistemas de valoración están “ajenos en ocasiones a la formación de precios en el mercado” y que “no existe encaje posible para algunos de los criterios de valoración dentro de la práctica de la actividad valoradora y de las normas internacionales de valoración”.El director de consultoría de Tinsa también puso en duda si se podrán subsanar a través del reglamento las discrepancias sobre técnica valorativa. También señaló la gran disparidad del comportamiento de los jurados en relación con la expropiación. Carlos Ruiz también se pregunta si llegará a consolidarse jurisprudencia en materia de valoraciones expropiatorias coherente a la Ley 8/2007 y si se concretará el “riesgo expropiatorio” en una campaña sistemática de actividad expropiatoria de iniciativa pública. Por último plantea la dificultad que pueden tener las sociedades de valoración ante el riesgo que supone la “lotería de gestión urbanística”Beatriz del Peso, socia de Garrigues, aportó en la jornada los criterios jurisprudenciales que se están siguiendo en los tribunales respecto a las expropiaciones urbanísticas, tanto en la aplicación en el tiempo de las normas de valoración (diferentes sentencias que tanto estiman como desestiman la Disposición Transitoria tercera del Texto Refundido de la Ley del Suelo), como en la doctrina sobre los sistemas generales y el principio de equidistribución. Del Peso también desarrolló información jurisprudencial en relación con la valoración de suelo rural, la delimitación básica de suelo urbanizado, o la interpretación de los requisitos para determinar el valor por metro cuadrado. Por último se refirió a posibles recursos de inconstitucionalidad derivados del nuevo sistema de valoración, en relación con el artículo 33 de la Constitución.En el debate que puso punto final a la jornada, numerosos asistentes mostraron su disconformidad, cuando no su total oposición, a la normativa urbanística vigente y al nuevo reglamento por considerar que son fuente de inseguridad, en muchas ocasiones resultar incomprensible o contradictoria y por estar alegada de la realidad y de la práctica diaria de la gestión urbanística.Fuente: urbanoticias  
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